LA VERDADERA SOLUCIÓN A LAS HUMEDADES
Uno de los problemas más generalizado y molesto en las viviendas es la humedad. Casi el 20% de las edificaciones en España sufren esta patología. No sólo suponen una mancha anti-estética en las paredes y techos de nuestra casa, dándole una apariencia deteriorada, descuidada y vieja, sino además puede perjudicar negativamente a la salud de los moradores de la vivienda, pudiendo incluso llegar a afectar la armadura y la resistencia de los elementos estructurales del edificio, a través de la oxidación.
En el mercado podrá encontrar muchos y muy variados métodos para acabar con dichas humedades sin necesidad de obra: tratamientos químicos, higroconvectores, electro osmósis, barreras eléctricas, electro-magnetismo, deshumidificadores, resinas especiales, etc…etc… cuyo presupuesto oscila mucho entre los más asequibles a los tratamientos más caros pero les aconsejamos que antes de acudir a estas soluciones y asumir estos daños como propios , teniendo que sufragar el propietario los gastos de aquellos tratamientos, para devolver en definitiva la vivienda al estado adecuado en que deberían habérsela entregado, deberían plantearse antes cómo se ha llegado hasta este punto.
La abrumadora mayoría de las humedades que aparecen en las viviendas nuevas se deben a una falta previsión de medidas de impermeabilización , aislamiento y estanqueidad en el Proyecto, a una defectuosa ejecución en obra, y a una inadecuada vigilancia de los técnicos intervinientes en todo el proceso constructivo.
La responsabilidad no es de los propietarios, y no deben soportar ellos el coste de la reparación de dichas humedades. Deseche las habituales respuestas utilizados por promotoras y constructoras de que las humedades por condensación se deben a una mala ventilación de los propietarios, las humedades por capilaridad, a aportaciones de agua provocadas por las últimas lluvias y las de filtración a que algún vecino se habrá dejado algún grifo abierto.
DPcon S.L. enviará un perito a su domicilio, y una vez comprobada el origen de esas humedades, y elaborado un informe técnico, nuestro gabinete jurídico se ocupará de reclamarle esos daños a los responsables, para que reparen o asuman ellos el coste de dicha reparación.
ASIENTOS DIFERENCIALES: CÓMO DISTINGUIRLOS.
Los asientos son cedimientos del plano de apoyo de la estructura del edificio, por la tensión provocada por su peso . Tradicionalmente se han considerado como normal “consolidación del terreno” si estos asentamientos son leves, ceden de modo uniforme, y al cabo del tiempo se estabilizan . Pero hay que tener cuidado con estos asentamientos, deben ser realmente leves y deben haber sido previstos por el técnico que ha proyectado la cimentación y ha estudiado adecuadamente las características del terreno para que puedan ser admisibles.
Otra variante mucho más peligrosa, son los asientos diferenciales, que se manifiestan cuando hay mayor desplazamiento o movimiento en una zona más que en otra, o cuando por la diversidad de las características del terreno sólo unas zonas tienen asientos, mientras que otras no los sufre.
asiento diferencial
Las causas pueden ser diversas: características irregulares del suelo, arcillas expansivas, inadecuada cimentación, zapatas de dimensiones dispares, pilotes no suficientemente profundos, descalce por desmonte de tierras, daños por excavaciones colindantes, “lavado de finos” por rotura de tubería de abastecimiento.. etc. Las consecuencias de los asientos diferenciales suelen ser muy graves, pudiendo llegar incluso al colapso de la cimentación, y al derrumbe literal del edificio.
Estas lesiones siempre se manifiestan a través de grietas y fisuras perpendiculares a la tracción, por lo que, mediante un estudio detallado de las manifestaciones en las fábricas de ladrillo, mampostería, hormigón armado, tabiques, etc., podremos encontrar el foco o focos de asientos culpables de las lesiones. En estructuras de muros de fábrica, la aparición de un asiento provoca fisuras con forma de arco de descarga en las zonas más débiles del muro (en las ventanas) . En estructuras de hormigón armado el efecto es el mismo, aunque la estructura se comporte como un todo y solo aparezcan lesiones en los pórticos afectados. Si la estructura no puede soportar estas tensiones, es en la fachada donde más claramente se apreciarán estos efectos. En general en estructuras de acero y de madera, será la tabiquería la que indique la presencia de asientos, por que al ser sistemas estructurales que no funcionan de manera monolítica, son ellos los que mejor reflejarán las lesiones. Y siempre se manifestarán las grietas perpendiculares a la orientación del empuje (los típicos daños de asientos diferenciales son grietas en diagonal). Para controlar la evolución de los mismos se suelen colocar testigos de yeso en las fisuras.
No obstante, para un mejor diagnóstico de los daños de su edificio y prevenir las peligrosas consecuencias de los asientos diferenciales, contacte con los peritos de DPcon S.L. , y así podrán además reclamar a los responsables de los mismos .
SEGURIDAD DE LOS EDIFICIOS EN CASO DE INCENDIO
En esos momentos ya no vale lamentarse de los errores, estos hay que prevenirlos, y la nueva LOE exige su cumplimiento.
La Ley de ordenación de edificación y el Código Técnico de Edificación prevén una serie de medidas en lo referente a la protección contra incendios de los edificios de uso residencial , sobre todo se contemplan las llamadas medidas de seguridad pasivas que se encargan de regular anchura de pasillos, distancias máximas a recorrer hasta un punto seguro, etc.
El objetivo del requisito básico “Seguridad en caso de incendio” consiste en reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios de un edificio sufran daños derivados de un incendio de origen accidental, como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento.
Para satisfacer este objetivo, los edificios se proyectarán, construirán, mantendrán y utilizarán de forma que, en caso de incendio, se cumplan las exigencias básicas del Documento Básico DB-SI que eviten la propagación interior, la propagación exterior, la evacuación de sus ocupantes, las adecuadas instalaciones de protección contra incendios, que faciliten siempre la intervención de bomberos, y que la estructura portante mantendrá su resistencia al fuego durante el tiempo necesario para que puedan cumplirse las anteriores exigencias básicas. Las normas se encuentran contenidas en la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI-96: Condiciones de protección contra incendios de los edificios , del Real Decreto 2177/1996, de 4 de octubre.
A modo ilustrativo, en una comunidad de garajes que necesiten evacuar en un momento mas de 50 personas, (un incendio en el garaje) las puertas del garaje han de ser abatibles con eje de giro vertical.
No deben ser de acordeón o de sentido de cierre vertical, para que los usuarios y sus vehículos puedan abandonar el garaje en caso de incendio sin riesgo de aplastamiento
Por dentro de la puerta, es decir por donde se supone que en caso de evacuar hay que salir, el sistema de apertura de ésta, ha de ser fácil y rápido, sin tener que utilizar llaves o actuar sobre más de un mecanismo. Es lógico, pues si tenemos mucha prisa y estamos a oscuras por el humo, el sistema de apertura por dentro de la puerta ha de ser simple y fácil. Hay que pensar también, que por un cortocircuito del incendio, se va la luz. La apertura interior de la puerta mediante una simple manilla es válida y puede salvar vidas.
Las puertas peatonales ya sean automáticas correderas o plegables, han de permitir que se abatan en el sentido de la evacuación, mediante un simple empuje, pues en caso de fallo del suministro eléctrico, no impida que se abra la puerta en el sentido de la evacuación.
En superficies superiores a 50 m2 tiene que haber un rotulo indicativo de la SALIDA, fácilmente visible; y si el recinto es grande, señales indicando la dirección de los recorridos de evacuación; incluso si hay alternativas que puedan inducir a error, hay que tener señalado por donde hay que ir en caso de incendio, y si hay recorridos que no son de salida hay también que indicarlos como SIN SALIDA.
Todas estas medidas, son exigibles al promotor de la edificación, no sólo como daños o defectos constructivos más o menos reclamables , estos pequeños detalles pueden salvar vidas.
DERECHO A VIVIENDA DIGNA
La construcción de casas, ya lo hemos comprobado, es uno de los principales sectores económicos que repercute muy directamente, en los individuos y las familias de este país. No sólo por motivos exclusivamente económicos, sino obviamente por razones inherentes a las necesidades humanas.
Además del derecho constitucional que tienen los españoles a tener una vivienda digna y adecuada, la sociedad demanda cada vez más, calidad en los edificios, y no sólo por el elevado precio y la hipoteca que debe asumir cada propietario, sino por la importancia de tener una vivienda preparada y acondicionada , no solo en su seguridad estructural, sino en su bienestar, en el aislamiento térmico , en la protección contra el ruido, en la carencia de humedades, la ausencia de fisuras o grietas… o de cualquier otro daño o defecto constructivo.
Y en ese orden de principios, hay que saber qué requisitos mínimos deben satisfacer los edificios y que aparecen previstos en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Estos requisitos son los que harán que sean las casas funcionales, es decir, que sirvan para lo que van a ser destinadas; por ejemplo, si tienen aparcamiento, que éste tenga las medidas mínimas y la distribución necesaria para que lo hagan adecuado a su fin pretendido (aparcar el vehículo sin hacer multitud de maniobras) , que sus instalaciones se puedan utilizar, que tengan accesibilidad para personas con movilidad reducida, que cumplan las normativas correspondientes de los servicios de telecomunicación, audiovisuales , y servicios postales…
Por otro lado es imprescindible que sean seguras estructuralmente, que no se agrieten, que no se caigan o se desprendan sus elementos, que no haya indicio de que se esté comprometiendo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio . Que cumplan las normativas contra incendios, puertas preparadas para ese fin, pasillos de evacuación, luces de emergencia , extintores.. etc que la normal utilización de las instalaciones no suponga ningún tipo de riesgo para las personas..
Y por último tienen que ajustarse a los requisitos de habitabilidad , cumpliendo las normas mínimas de higiene, salud y protección del medio ambiente, (gestionando adecuadamente todo tipo de residuos) que se cumplan los requisitos mínimos de protección frente al ruido (que no se oiga lo que hace el vecino de al lado) , y las medidas adecuadas de ahorro de energía y aislamiento térmico.
Los peritos arquitectos de Dpcon S.L. comprueban el estado y calidad de las viviendas, realizando un informe pericial , constatando si cumplen o no estos requisitos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad. Y los abogados de Dpcon S.L. una vez comprobados estos incumplimientos, se encargan de reclamar estos defectos constructivos a los responsables. Para que nuestra experiencia y conocimiento les sirva a nuestros clientes, -los que han depositado su confianza en nosotros-, y así se beneficien y vean cumplidas sus expectativas de disfrutar, de sus viviendas, de su hogar.
AUTOPROMOCIÓN: cuando la casa de sus sueños se convierte en su peor pesadilla.
Si a pesar de la crisis económica, o anterior a ella, Vd se pudo permitir promover su propia vivienda unifamiliar, y pese haberla hecho con la mayor de las ilusiones, haber puesto en ella mucha dedicación , esfuerzo y tiempo (y una buena cantidad de dinero) en su casa han aparecido grietas, su garaje tiene humedades, las ventanas o puertas no encajan, los zócalos se encuentran despegados, las juntas están marcadas, las aceras hundidas, la piscina está inclinada y pierde agua…. y el resultado no es para nada el que esperaba…. Debería saber que por mediar una relación contractual entre Vd y los técnicos a los que les encargó la construcción de su casa (arquitecto, aparejador y constructor) , deben responder de que la cosa entregada no colme las legítimas expectativas que tenía Vd puestas en ella. Porque la entrega de una vivienda en ese estado tan cuestionable, supone una clara negligencia y un incumplimiento de sus obligaciones profesionales , ya que de haber cumplido diligentemente su buen hacer profesional, su vivienda no presentaría ningún tipo de problemas. Y por ello está en su derecho de reclamar una indemnización o reparación de esos daños constructivos.
Le asiste para ello, además de las habituales garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación, una garantía quincenal que nace de la responsabilidad contractual. Es decir que pasados los plazos de la LOE, por haber contratado en una hoja de encargos los servicios del arquitecto, del aparejador , por tener facturas de la constructora etc.. albaranes, partes de trabajo etc, les une una relación contractual, de la que serán responsables ambas partes por 15 años en caso de que se apreciara algún incumplimiento.
En peritajes de viviendas unifamiliares hacemos descuentos especiales. Infórmese
PASOS A REALIZAR POR EL ADMINISTRADOR DE FINCAS en las comunidades con daños constructivos
Los propietarios de una comunidad que gestiona no paran de quejarse de defectos o daños constructivos en su comunidad. Esa comunidad es relativamente nueva (menos de 10 años) y aún así efectivamente presenta daños impropios a la edad del edificio.
1) Lo primero sería comprobar en el “Libro del Edificio” la identificación de los intervinientes constructivos de la misma, y cuándo se entregaron las viviendas (actas de recepción , o en su ausencia Certificado Final de Obra) para saber desde cuándo empieza a contar los plazos de garantía.
2) Lo siguiente sería , si no lo han hecho ya, requerir a la promotora, o al resto de intervinientes constructivos en su caso, para suspender el plazo de prescripción de las garantías de la LOE . Ese requerimiento debe ser fehaciente y preciso. Nosotros recomendamos que se realice a través de burofax*, con una enumeración de los daños, aportando fotografías, descripción etc.. Un requerimiento notarial sería incluso mejor.
3) Si se ha realizado ya esto y no responden los responsables, o su respuesta ha sido insatisfactoria, lo adecuado sería contactar con una empresa especializada en reclamar este tipo de daños. Y lo primero que deberían hacer es estudiar la viabilidad y las posibilidades de reclamar estos daños. Para ello deberían visitar la Comunidad con un perito, para que desde el punto de vista técnico (y también jurídico) observen de forma objetiva la realidad de los daños y sus verdaderas posibilidades de éxito en una reclamación litigiosa. Pues nadie quiere poner un “pleito” para perderlo. Y sólo una empresa profesional podrá recomendarles adecuadamente si deben interponerlo o no.
4) Si se confirman que son daños reclamables, deben encargar un dictamen pericial, a un perito especialista en la materia, que esté familiarizado con las patologías comunes que suelen manifestarse en las comunidades de propietarios, que conozca sus causas y sus orígenes, que realice un exhaustivo informe y que posteriormente sepa ratificarse y defender en Juicio su informe pericial.
5) Paralelamente a la elaboración del informe técnico habría que convocar una Junta , para que todos los propietarios conozcan y acuerden las acciones a realizar .
6) Una vez aprobado en Junta y con dicha acta, preparar un poder para pleitos* .
7) Ya finalizado el informe pericial y recopilada toda la documentación necesaria, encargarle la redacción y la interposición de la demanda a unos abogados especializados en la materia , que conozcan profundamente todos los obstáculos procesales y los argumentos de contrario que se suelen encontrar en este tipo de procedimientos, para poder obtener el mejor resultado para los intereses de la comunidad. Y que les vayan informando de toda la tramitación del procedimiento, audiencia previa, juicio… hasta la obtención de sentencia y su ejecución.
* DPcon S.L. ayuda al Administrador de Fincas, a recabar y a preparar toda la documentación necesaria desde el principio hasta el final, facilitando modelos de burofaxes, convocatoria de la junta para este tipo de procedimientos, puntos del orden del día, certificado del Administrador, poder para pleitos, instancias para pedir documentación al Ayto en su caso; etc…
REVISTA DPCON
DOSSIER PUBLICITARIO PARA NUESTROS CLIENTES
Dpcon, SL – Arquitectos y Abogados expertos en patologías de la edificación - es una empresa altamente especializada en el estudio y reclamación de los daños y defectos de las viviendas y edificaciones de Comunidades de Propietarios.
En nuestra web – pestaña CONTACTAR – toda persona interesada podrá descargarse el Dossier publicitario.
LA JUSTICIA NOS DA LA RAZÓN – SENTENCIA GANADA FRENTE A UN AYUNTAMIENTO
Los particulares tienen DERECHO A SER INDEMNIZADOS POR EL ESTADO
Así, la palabra “Estado” suena muy lejana, e incluso la palabra “Administraciones Públicas”. Pero para que sepamos la cercanía del derecho, el Estado, es también, el pequeño Ayuntamiento de tu pueblo, que efectivamente tiene la obligación de indemnizar por toda lesión que sufra –un particular- por consecuencia de un funcionamiento normal o anormal de su servicio público.
Para aclararnos, simplemente si actúa o funciona normal o mal, y si le causa daño a un particular, tiene que indemnizar. Puede darse el caso que incluso ese Ayuntamiento está actuando lícitamente y su funcionamiento es permitido por la Ley, pero si su obra, su actuación, su acera, su plaza, su árbol…su agua, sus autobuses, perjudican a la víctima, tiene la obligación de indemnizar.
Los requisitos son tres:
1) Que se dé una realidad del daño, y ese daño sea cuantificable.
2) Que ese daño haya ocurrido como consecuencia del funcionamiento de ese Ayuntamiento, de sus bienes, de sus servicios, de sus obras, de sus árboles, de sus autobuses, de su red de agua, de sus ascensores….por sus funcionarios, etc.
3) Que no se produzca el daño por fuerza mayor.
Por muy pequeño o humilde que sea ese Ayuntamiento, debemos tener en cuenta que casi siempre existe una entidad aseguradora, que a través de una póliza, cubre la responsabilidad civil de ese Ayuntamiento.
Lo importante es que hay que saludar con satisfacción una Sentencia dictada en un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de una capital andaluza, referido a un pueblo muy pequeño y humilde, en el cual su Ayuntamiento hizo una plaza, sin tener en cuenta las escorrentías producidas por las lluvias. Las aguas las canalizaron “de aquella forma” pero produjeron el resultado de que, a una casa también humilde, que lindaba con la plazoleta, se iban poco a poco filtrando las aguas; de manera que de forma silenciosa bajó el agua a la cimentación, y la casa se colapsó. Sus también humildes moradores se tuvieron que ir de la casa, por el peligro que acarreaba. La casa ciertamente era vieja, pero la causa fueron las aguas mal canalizadas.
Presentaron denuncias ante el Ayuntamiento; éste no les escuchó, esgrimiendo que no era culpa suya. Fueron incluso a televisión. Los reporteros cubrieron en una tarde su programa sensacionalista, pero tampoco consiguieron los propietarios nada.
Ahora, afortunadamente, el Juzgado de lo Contencioso ha dado la razón a nuestros abogados y ha considerado que los daños son reales, que tienen como causa, la mala planificación de la evacuación del agua de lluvia de la plazoleta; que ésta (la lluvia) no es fuerza mayor, y en consecuencia, condena al Ayuntamiento; pero lo que es más importante, se condena a su compañía de seguros, -que por cierto también pretendía escabullirse-, a que indemnicen de forma generosa, pero justa, todos los gastos de demolición y reconstrucción de la casa. SE HA HECHO AFORTUNADAMENTE JUSTICIA.
FINANCIACIÓN vs CRISIS
SOBRE LA CRISIS y de cómo FINANCIAR UN PLEITO
Si el motivo de no haber iniciado una reclamación judicial por lo daños de su vivienda o Comunidad es por los gastos y el coste económico que les supone el interponer una demanda en los Juzgados y abonar o anticipar un Dictamen Técnico, realizado por nuestros arquitectos, es por ello, por lo que nuestra empresa siendo conscientes de la situación existente actual, ofrecemos la posibilidad de una financiación de los gastos, para que no sea un obstáculo a la hora de reclamar los defectos y daños de sus viviendas, antes que se cumpla el plazo de prescripción o caducidad, y dejar de reclamar lo que en justicia les corresponde.
Ofrecemos 2 posibilidades y cada opción tiene un porcentaje determinado
- FINANCIACIÓN MÁXIMA ó
- CUOTA CERO. COBRAMOS CON EL RESULTADO
Si desea más información, expónganos su caso y estudiaremos su viabilidad, tanto del pleito como de la financiación, sin compromiso ni coste alguno.
HUMEDADES Y GOTERAS
Con el OTOÑO…¡LLUEVE EN MI VIVIENDA y MI GARAJE!
Y todo ello tiene una solución…RECLAMAR A LOS RESPONSABLES QUE CONSTRUYERON EL EDIFICIO.
Pero ¿Cómo hacerlo? ¿Qué pasos se deben seguir? ¿Qué garantías tiene mi edificio? De todo ello le informaremos exhaustivamente. Lo único que tiene que hacer es ponerse en contacto con Dpcon, SL y gracias al servicio integral técnico-jurídico que ofrecemos, nos encargamos de todo. Estudiamos y asesoramos cada caso de forma personalizada y con gran rapidez, puesto que entendemos que cuando se tiene un problema de humedades, goteras, filtraciones o de cualquier otro tipo en la vivienda que se habita, se quiere solucionar con la mayor rapidez posible.