AUTOPROMOCIÓN: cuando la casa de sus sueños se convierte en su peor pesadilla.
Si a pesar de la crisis económica, o anterior a ella, Vd se pudo permitir promover su propia vivienda unifamiliar, y pese haberla hecho con la mayor de las ilusiones, haber puesto en ella mucha dedicación , esfuerzo y tiempo (y una buena cantidad de dinero) en su casa han aparecido grietas, su garaje tiene humedades, las ventanas o puertas no encajan, los zócalos se encuentran despegados, las juntas están marcadas, las aceras hundidas, la piscina está inclinada y pierde agua…. y el resultado no es para nada el que esperaba…. Debería saber que por mediar una relación contractual entre Vd y los técnicos a los que les encargó la construcción de su casa (arquitecto, aparejador y constructor) , deben responder de que la cosa entregada no colme las legítimas expectativas que tenía Vd puestas en ella. Porque la entrega de una vivienda en ese estado tan cuestionable, supone una clara negligencia y un incumplimiento de sus obligaciones profesionales , ya que de haber cumplido diligentemente su buen hacer profesional, su vivienda no presentaría ningún tipo de problemas. Y por ello está en su derecho de reclamar una indemnización o reparación de esos daños constructivos.
Le asiste para ello, además de las habituales garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación, una garantía quincenal que nace de la responsabilidad contractual. Es decir que pasados los plazos de la LOE, por haber contratado en una hoja de encargos los servicios del arquitecto, del aparejador , por tener facturas de la constructora etc.. albaranes, partes de trabajo etc, les une una relación contractual, de la que serán responsables ambas partes por 15 años en caso de que se apreciara algún incumplimiento.
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PASOS A REALIZAR POR EL ADMINISTRADOR DE FINCAS en las comunidades con daños constructivos
Los propietarios de una comunidad que gestiona no paran de quejarse de defectos o daños constructivos en su comunidad. Esa comunidad es relativamente nueva (menos de 10 años) y aún así efectivamente presenta daños impropios a la edad del edificio.
1) Lo primero sería comprobar en el “Libro del Edificio” la identificación de los intervinientes constructivos de la misma, y cuándo se entregaron las viviendas (actas de recepción , o en su ausencia Certificado Final de Obra) para saber desde cuándo empieza a contar los plazos de garantía.
2) Lo siguiente sería , si no lo han hecho ya, requerir a la promotora, o al resto de intervinientes constructivos en su caso, para suspender el plazo de prescripción de las garantías de la LOE . Ese requerimiento debe ser fehaciente y preciso. Nosotros recomendamos que se realice a través de burofax*, con una enumeración de los daños, aportando fotografías, descripción etc.. Un requerimiento notarial sería incluso mejor.
3) Si se ha realizado ya esto y no responden los responsables, o su respuesta ha sido insatisfactoria, lo adecuado sería contactar con una empresa especializada en reclamar este tipo de daños. Y lo primero que deberían hacer es estudiar la viabilidad y las posibilidades de reclamar estos daños. Para ello deberían visitar la Comunidad con un perito, para que desde el punto de vista técnico (y también jurídico) observen de forma objetiva la realidad de los daños y sus verdaderas posibilidades de éxito en una reclamación litigiosa. Pues nadie quiere poner un “pleito” para perderlo. Y sólo una empresa profesional podrá recomendarles adecuadamente si deben interponerlo o no.
4) Si se confirman que son daños reclamables, deben encargar un dictamen pericial, a un perito especialista en la materia, que esté familiarizado con las patologías comunes que suelen manifestarse en las comunidades de propietarios, que conozca sus causas y sus orígenes, que realice un exhaustivo informe y que posteriormente sepa ratificarse y defender en Juicio su informe pericial.
5) Paralelamente a la elaboración del informe técnico habría que convocar una Junta , para que todos los propietarios conozcan y acuerden las acciones a realizar .
6) Una vez aprobado en Junta y con dicha acta, preparar un poder para pleitos* .
7) Ya finalizado el informe pericial y recopilada toda la documentación necesaria, encargarle la redacción y la interposición de la demanda a unos abogados especializados en la materia , que conozcan profundamente todos los obstáculos procesales y los argumentos de contrario que se suelen encontrar en este tipo de procedimientos, para poder obtener el mejor resultado para los intereses de la comunidad. Y que les vayan informando de toda la tramitación del procedimiento, audiencia previa, juicio… hasta la obtención de sentencia y su ejecución.
* DPcon S.L. ayuda al Administrador de Fincas, a recabar y a preparar toda la documentación necesaria desde el principio hasta el final, facilitando modelos de burofaxes, convocatoria de la junta para este tipo de procedimientos, puntos del orden del día, certificado del Administrador, poder para pleitos, instancias para pedir documentación al Ayto en su caso; etc…
REVISTA DPCON
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Dpcon, SL – Arquitectos y Abogados expertos en patologías de la edificación - es una empresa altamente especializada en el estudio y reclamación de los daños y defectos de las viviendas y edificaciones de Comunidades de Propietarios.
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LA JUSTICIA NOS DA LA RAZÓN – SENTENCIA GANADA FRENTE A UN AYUNTAMIENTO
Los particulares tienen DERECHO A SER INDEMNIZADOS POR EL ESTADO
Así, la palabra “Estado” suena muy lejana, e incluso la palabra “Administraciones Públicas”. Pero para que sepamos la cercanía del derecho, el Estado, es también, el pequeño Ayuntamiento de tu pueblo, que efectivamente tiene la obligación de indemnizar por toda lesión que sufra –un particular- por consecuencia de un funcionamiento normal o anormal de su servicio público.
Para aclararnos, simplemente si actúa o funciona normal o mal, y si le causa daño a un particular, tiene que indemnizar. Puede darse el caso que incluso ese Ayuntamiento está actuando lícitamente y su funcionamiento es permitido por la Ley, pero si su obra, su actuación, su acera, su plaza, su árbol…su agua, sus autobuses, perjudican a la víctima, tiene la obligación de indemnizar.
Los requisitos son tres:
1) Que se dé una realidad del daño, y ese daño sea cuantificable.
2) Que ese daño haya ocurrido como consecuencia del funcionamiento de ese Ayuntamiento, de sus bienes, de sus servicios, de sus obras, de sus árboles, de sus autobuses, de su red de agua, de sus ascensores….por sus funcionarios, etc.
3) Que no se produzca el daño por fuerza mayor.
Por muy pequeño o humilde que sea ese Ayuntamiento, debemos tener en cuenta que casi siempre existe una entidad aseguradora, que a través de una póliza, cubre la responsabilidad civil de ese Ayuntamiento.
Lo importante es que hay que saludar con satisfacción una Sentencia dictada en un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de una capital andaluza, referido a un pueblo muy pequeño y humilde, en el cual su Ayuntamiento hizo una plaza, sin tener en cuenta las escorrentías producidas por las lluvias. Las aguas las canalizaron “de aquella forma” pero produjeron el resultado de que, a una casa también humilde, que lindaba con la plazoleta, se iban poco a poco filtrando las aguas; de manera que de forma silenciosa bajó el agua a la cimentación, y la casa se colapsó. Sus también humildes moradores se tuvieron que ir de la casa, por el peligro que acarreaba. La casa ciertamente era vieja, pero la causa fueron las aguas mal canalizadas.
Presentaron denuncias ante el Ayuntamiento; éste no les escuchó, esgrimiendo que no era culpa suya. Fueron incluso a televisión. Los reporteros cubrieron en una tarde su programa sensacionalista, pero tampoco consiguieron los propietarios nada.
Ahora, afortunadamente, el Juzgado de lo Contencioso ha dado la razón a nuestros abogados y ha considerado que los daños son reales, que tienen como causa, la mala planificación de la evacuación del agua de lluvia de la plazoleta; que ésta (la lluvia) no es fuerza mayor, y en consecuencia, condena al Ayuntamiento; pero lo que es más importante, se condena a su compañía de seguros, -que por cierto también pretendía escabullirse-, a que indemnicen de forma generosa, pero justa, todos los gastos de demolición y reconstrucción de la casa. SE HA HECHO AFORTUNADAMENTE JUSTICIA.
FINANCIACIÓN vs CRISIS
SOBRE LA CRISIS y de cómo FINANCIAR UN PLEITO
Si el motivo de no haber iniciado una reclamación judicial por lo daños de su vivienda o Comunidad es por los gastos y el coste económico que les supone el interponer una demanda en los Juzgados y abonar o anticipar un Dictamen Técnico, realizado por nuestros arquitectos, es por ello, por lo que nuestra empresa siendo conscientes de la situación existente actual, ofrecemos la posibilidad de una financiación de los gastos, para que no sea un obstáculo a la hora de reclamar los defectos y daños de sus viviendas, antes que se cumpla el plazo de prescripción o caducidad, y dejar de reclamar lo que en justicia les corresponde.
Ofrecemos 2 posibilidades y cada opción tiene un porcentaje determinado
- FINANCIACIÓN MÁXIMA ó
- CUOTA CERO. COBRAMOS CON EL RESULTADO
Si desea más información, expónganos su caso y estudiaremos su viabilidad, tanto del pleito como de la financiación, sin compromiso ni coste alguno.
HUMEDADES Y GOTERAS
Con el OTOÑO…¡LLUEVE EN MI VIVIENDA y MI GARAJE!
Y todo ello tiene una solución…RECLAMAR A LOS RESPONSABLES QUE CONSTRUYERON EL EDIFICIO.
Pero ¿Cómo hacerlo? ¿Qué pasos se deben seguir? ¿Qué garantías tiene mi edificio? De todo ello le informaremos exhaustivamente. Lo único que tiene que hacer es ponerse en contacto con Dpcon, SL y gracias al servicio integral técnico-jurídico que ofrecemos, nos encargamos de todo. Estudiamos y asesoramos cada caso de forma personalizada y con gran rapidez, puesto que entendemos que cuando se tiene un problema de humedades, goteras, filtraciones o de cualquier otro tipo en la vivienda que se habita, se quiere solucionar con la mayor rapidez posible.
EL MEJOR PERITAJE PARA UN JUEZ
¿Cual es el mejor peritaje? ¿cual es el que más vale ante un juez? No todos los peritajes merecen la misma valoración
En materia de valoración de la prueba pericial, es decir cuando en los pleitos es determinante o al menos muy importante los Dictámenes o Informes Periciales de Arquitectos (o Médicos, o técnicos), la ley viene a decir escuetamente que los Jueces se han de regir por “la regla de la sana crítica”… pero realmente ¿que es la regla de sana critica?
a) Primeramente, se consideraba el mejor dictamen, el mejor basado, y lo es, el elegido por el juez, que sea fundamentado, que no fuese incoherente, contradictorio o contrario a cualquier principio razonable.
b) Luego se argumentó, o se pensó, que mejor que la “mejor fundamentación”, hay que buscar el mejor con otra técnica; y éste se deduce, comparando un dictamen sobre otro, pareciendo que lo sea el que tiene el “carácter conforme al mayoritario” (de las conclusiones de varios de los peritos que han intervenido en el pleito). Por resumir, se escoge el criterio de lo que digan la mayoría según los datos e instrumentos empleados y los datos manejados.
c) Pero la doctrina ha estimado que los criterios a) y b) son insuficientes, cuando no, a veces erróneos: el mejor peritaje es el que aporta al Juez el eje esencial, para que las razones de su decisión convenzan. Para ello, no vale una “excesiva generalización”, “mezcla o confusión de conceptos”.
Los informes o dictámenes deben ser sólidos y que no sean desvirtuados por otros informes con afirmaciones generalizadas que pretendan contrarrestarlos. El informe debe probar la etiología del daño, el motivo, la razón, la causa de los defectos constructivos.
Y este es el criterio seguido por nuestros Arquitectos desde un principio, nuestros dictámenes van dirigidos a mostrar al Juez el daño (Descripción literal y fotográfica), su causa, el motivo por el cual ha aparecido el daño, (Memoria) el presupuesto estimativo para su reparación completa (Medición y presupuesto) y sobre todo la ratificación, exposición y defensa de la fundamentación en el acto del Juicio, previamente haber estudiado los informes de los peritos contrarios.
Un juicio es muy importarte, y no se puede aportar un informe o dictamen mediocre para salir del paso. Los dictámenes no solo son obligatorios, sino fundamentales para la resolución del asunto. Hay que apostar por quien mejor te lo haga.
CONDENAN A LA PROMOTORA por DIFICULTAD MANIOBRA GARAJE
Condenan a una promotora por la dificultad de maniobra en los garajes de un edificio.
Los vecinos de una Comunidad, desde que adquirieron las viviendas se quejaban de la incomodidad de su garaje, que las plazas eran muy estrechas, las columnas estorbaban y el radio de giro de los accesos era tan brusco que hacían casi imposible aparcar sus vehículos sin provocar rozaduras con las paredes o pilares, necesitando hacer unas largas y complicadas maniobras para evitarlos.
Ante esto la promotora alegaba que dependía de la pericia de los conductores y del tamaño de los vehículos, pero que las plazas de aparcamiento cumplían rigurosamente con la normativa.
Ahora un Juzgado de Primera Instancia de Madrid le ha dado la razón a dichos vecinos y ha condenado a la promotora a que se realice un proyecto de reparación a su costa adaptando dichas plazas y accesos haciéndolas utilizables. Tal y como argumenta el juez, las plazas de aparcamiento, por su escasa anchura, longitud, superficie y por la ubicación de las mismas con respecto al garaje y con respecto a los obstáculos allí contenidos (pilares, bajantes y paredes), son completamente inidóneas e inútiles para el fin al que están destinadas, e incumplen flagrantemente los requisitos de funcionalidad y habitabilidad previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación, así como puede haber un claro incumplimiento contractual por parte de la promotora, ya que los compradores han pagado por un bien que es inadecuado al fin por el que se había adquirido. La próxima vez que un vecino se queje de la dificultad de aparcamiento de su coche, no piense que se deba a su mal hacer al volante, sino que tal vez tenga legalmente razón.
LIBRO DEL EDIFICIO
EL LIBRO DEL EDIFICIO: Obligación de entrega por el Promotor a las Comunidades de Propietarios.
El Libro del Edificio se constituye como el documento fundamental para el propietario a la hora de exigir responsabilidades por daños constructivos en su inmueble.
Desde mayo de 2.000 el promotor está obligado a entregar el Libro del Edificio que contiene todos los documentos escritos y gráficos que registran la historia de la edificación, para su conocimiento y posterior mantenimiento por sus propietarios.
Su función principal y práctica es la de un Manual de Conservación del edificio para sus propietarios, recogiendo todas las obligaciones que éstos en materia de conservación y mantenimiento del inmueble. Pero, de la documentación que integra se encuentra, entre otra: -El Proyecto de la obra y sus modificados, en su caso; -El Certificado Final de la Obra; -El Acta de Recepción de la obra y una relación identificativa de todos los intervinientes en el proceso de construcción del inmueble. Estos documentos son imprescindibles para el propietario a la hora de reclamar los daños o defectos constructivos existentes en su edificio, pues a través de ellos y como información fundamental , sabremos si estamos dentro de los plazos de garantía y podemos o no exigir responsabilidades a los distintos agentes constructivos.
PLAZO DE 15 AÑOS.
Todos pensamos que los plazos se nos acaban para reclamar los daños de nuestras viviendas a los 10 años como máximo. Hay otra baza más, el de 15 años.
No fue ayer, sino desde 1993 que el Tribunal Supremo ya condenó al constructor-promotor por no cumplir la obligación que tenía de entregar la cosa (la casa, la vivienda) en condiciones útiles para su aprovechamiento.
Porque el tiempo pasa volando, y si le vendieron una casa nueva hace 12 ó 13 años, y ahora detecta que tiene fisuras, que las tejas se desprenden, que aparecen unas grietas horizontales a lo largo de los antepechos, o que los cimientos fallan, e incluso que hay humedades graves, todavía no se ha perdido todo. Puede reclamar al Promotor que se la vendió, -si sigue vivo, en activo y es solvente- porque le quedan aún 2 ó 3 años para reclamarle.
Existe la obligación del contratista de entregar la obra correcta y adecuada, al margen de la responsabilidad decenal (la de 10 años), porque tiene responsabilidad por incumplimiento contractual; es decir si en el contrato le vendían una casa para que “sirviera de casa”, no es para que tuviera grietas, fisuras, incómodas e insalubres humedades, y que no le fallaran las tejas o los cimientos, etc. Tiene hasta 15 años para reclamar, pero solo si el contratista o promotor es el que vendió la casa.